大阪で別荘を持ちながら収益化｜月3〜4回の自己利用と民泊運営を両立する方法

「自分が使いたい時に使えるのか」という点について、まず結論をお伝えします。

民泊新法では「年間提供日数180日以内」という制限がありますが、これは実際に宿泊者を受け入れた日数のみをカウントします。つまり、オーナー様がご家族で使用される日や、予約を受け付けない日は運営日数に含まれません。

具体的には、月3〜4回（年間36〜48日）の自己利用は、180日の制限に一切影響しません。予約カレンダーで該当日をブロックすれば、ゲストからの予約は入らず、完全にプライベート利用できます。

つまり、「自分の別荘として使いながら収益化できる」という理想が、法的に実現可能なのです。

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民泊新法の180日ルールの仕組み

ここで、民泊新法の180日ルールについて、もう少し詳しく解説します。

「年間提供日数180日以内」は、実際に宿泊者を受け入れた日数のみをカウントします。以下の日数は運営日数に含まれません：

• 自己利用日：オーナー様やご家族が宿泊される日
• 予約を受け付けない日：カレンダーでブロックした日
• 清掃・メンテナンス日：ゲスト入れ替えの準備期間

年間365日から自己利用日（48日）を引くと317日。このうち180日を民泊運営に充てられます。

高単価設定（1泊5〜10万円）で稼働率40〜50%を目指せば、年間70〜90日の稼働で十分な収益を確保できます。残りの日数は予約を受け付けず、いつでも自己利用できる状態を保てます。

この仕組みを理解すれば、180日ルールは「制約」ではなく、自己利用と収益化を両立するための「柔軟な枠組み」だと分かります。

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大阪府での民泊届出は可能

次に、大阪府での民泊届出について確認しましょう。

大阪府では住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出制度が実施されており、府内全域で民泊事業の届出が可能です（大阪府 – 住宅宿泊事業法について）。

重要なポイントは、大阪府は条例による区域・期間制限を一部地域で設けていることです。具体的には、住居専用地域では「月曜日正午から金曜日正午まで」の営業が制限されています（週末・祝日のみ営業可能）。ただし、住居専用地域以外（近隣商業地域、商業地域など）であれば、年間180日を上限として制限なく民泊営業ができます（観光庁 民泊制度ポータルサイト – 各自治体の情報・窓口案内）。

届出手続きの詳細は、観光庁の届出手続きページおよび大阪府 – 住宅宿泊事業の届出についてで確認できます。

大阪は国内外からの観光客が多く、USJ・大阪城・道頓堀などの観光地へのアクセスが良好です。この立地は民泊の大きな魅力となり、高単価設定を正当化する要素になります。

つまり、大阪府での民泊は法的に問題なく、届出手続きも明確で実現可能です。ただし、物件の用途地域を事前に確認し、住居専用地域の場合は週末・祝日中心の運営計画を立てることが重要です。

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家主不在型でも完全丸投げが可能

「管理業務の完全丸投げ」について解説します。

現地に常駐されない場合は「家主不在型」に該当しますが、住宅宿泊管理業者（国土交通大臣登録業者）に管理を委託すれば、清掃・ゲスト対応・トラブル処理まで全て任せられます。

管理業者は法定の「駆けつけ要件」（緊急時に30分以内に現地到着）を満たす体制を整えているため、オーナー様が対応する必要は一切ありません。

管理業者が対応する業務範囲

• 清掃・リネン交換：ゲスト入れ替え時の清掃、シーツ・タオルの交換
• 消耗品管理：トイレットペーパー、洗剤、アメニティの補充
• ゲスト対応：チェックイン・チェックアウト対応、問い合わせ対応
• トラブル処理：騒音、ゴミ出し、備品破損などの対応
• 損害賠償請求代行：ゲストによる破損・汚損の賠償請求サポート

管理費用の相場

管理費用の相場は売上の20%＋諸経費（OTA手数料、清掃代など）で、売上の約50%が経費となります。

例えば、年間収益が600万円の場合：

• 管理費（20%）：120万円
• OTA手数料（15%）：90万円
• 清掃・リネン代（15%）：90万円
• 純利益：約300万円

オーナー様が対応する必要は一切なく、定期的な収益報告を受けるだけで運営できます。

つまり、「面倒なことは一切せず、収益報告を受けるだけ」という理想の運営体制が実現可能です。

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ログハウスも民泊として認可可能

ログハウスについても、民泊として運営可能です。

ログハウスは「住宅」として建築基準法・消防法の要件を満たせば、民泊新法の対象となります。床暖房や大型モニターは設備の一部として問題なく、ペット対応も宿泊規約で明記すれば合法です。

民泊対応で必要な設備

ただし、以下の設備が必要です：

• 消防設備：火災警報器、消火器の設置
• 避難経路の確保：非常口の明示、避難経路図の掲示
• 衛生設備：適切な換気設備、清潔な水回り

これらは設計段階で民泊対応の建築士に相談することで、スムーズにクリアできます。

オーナー様のこだわりを実現

以下のこだわりも全て実現可能です：

• ログハウス：木造建築として建築基準法の要件を満たせば問題なし
• 床暖房：設備の一部として合法
• 大型モニター：設備の一部として合法
• ペット対応：宿泊規約で明記すれば合法（追加料金設定も可能）
• スポーツカー用駐車スペース：敷地計画に含めることが可能

つまり、こだわり（ログハウス、床暖房、大型モニター、ペット対応、スポーツカー駐車スペース）を実現しながら民泊運営ができます。

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成功事例から学ぶ自己利用と民泊の両立

ここで、似たケースで民泊を成功させているオーナー様の事例をご紹介します。

事例1：軽井沢の別荘オーナー様（60代）

• 物件：軽井沢の高級ログハウス（3LDK、駐車場2台分）
• 運営スタイル：月2〜3回の自己利用＋民泊（年間稼働60日）
• 料金設定：1泊8万円（4名まで）
• 結果：年間収益480万円、管理費・諸経費を引いて約240万円の純利益

このオーナー様は自己利用日を予約カレンダーで事前ブロックし、家族との時間を優先。管理会社に完全委託し、月1回の収支報告のみ確認しています。

事例2：箱根の温泉付き別荘オーナー様（70代）

• 物件：箱根の一戸建て（露天風呂付き、ペット可）
• 運営スタイル：月4回の自己利用＋民泊（年間稼働80日）
• 料金設定：1泊10万円（6名まで、ペット追加料金1万円）
• 結果：年間収益800万円、純利益約400万円

このオーナー様は高単価設定により、マナーの良いファミリー層やカップルのみが予約。トラブルは3年間で1件のみ（備品の軽微な破損、保険で対応）でした。

事例3：大阪市内の民泊オーナー様（50代）

• 物件：大阪市内の一軒家（3LDK、駐車場1台分、商業地域）
• 運営スタイル：完全民泊（自己利用なし、年間稼働150日）
• 料金設定：1泊4万円（6名まで）
• 結果：年間収益600万円、純利益約300万円

このオーナー様は大阪市での民泊届出をスムーズに完了（約3週間）。管理会社（大阪市内拠点）が清掃・ゲスト対応を担当し、オーナーは一切現地に行かず運営しています。商業地域のため営業日制限がなく、インバウンド需要も取り込んでいます。

これらの事例から、高単価設定＋低稼働率でも十分な収益を確保でき、自己利用との両立が可能であることが分かります。また、管理会社への完全委託により、オーナー様の手間はほぼゼロにできます。

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理想の別荘＆民泊は完全に実現可能です

改めて結論を申し上げます。

「月3〜4回の自己利用＋不在時の民泊運営」は、民泊新法を活用すれば完全に実現可能です。

• 自己利用日は運営日数にカウントされないため、年間36〜48日の別荘利用と、約130日の民泊運営を両立できる
• 大阪府でも届出が可能で、ログハウス・床暖房・ペット対応などのこだわりも法的に問題ない（用途地域の確認は必須）
• 管理会社に完全委託すれば、清掃・ゲスト対応・トラブル処理まで全て任せられ、定期的な収益報告を受けるだけで済む

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理想の別荘＆民泊を実現するために

次に取るべき具体的なアクションは以下の4つです：

1. 大阪府庁または該当市区町村に民泊届出の詳細を確認

• 条例の有無、必要書類、届出の流れを確認
• 物件予定地の用途地域（住居専用地域かどうか）を確認
• 住居専用地域の場合、週末・祝日中心の運営計画で収益性を試算

2. 民泊対応設計を得意とする建築士に相談

• 消防法・建築基準法の要件をクリアする設計
• ログハウス、床暖房、大型モニター、ペット対応設備の適法性を確認
• スポーツカー用駐車スペースを含む敷地計画

3. 住宅宿泊管理業者（国土交通大臣登録）に見積もり依頼

• 管理費用（売上の20%＋諸経費）の確認
• 対応範囲（清掃、ゲスト対応、トラブル処理、損害賠償請求代行）の確認
• 駆けつけ要件（緊急時30分以内に現地到着）を満たす体制の確認
• 大阪府内に拠点を持つ管理業者を優先的に検討

4. 民泊保険（東京海上、三井住友海上）の補償内容を確認

• 高級設備（ログハウス、床暖房、大型モニター）のカバー範囲
• ペット対応のリスク（汚れ、臭い、破損）の補償内容
• ゲストによる備品破損・汚損の補償範囲

次に何をすべきかが明確になり、迷わず行動できる状態になります。

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法的リスクを回避し、理想の別荘＆民泊を実現しましょう

民泊新法を正しく理解し、届出手続きを適切に行えば、法的リスクを完全に回避できます。建築段階から法規制をクリアし、管理会社に完全委託すれば、後から問題が起きることはありません。

「趣味の別荘」と「収益化」の両立は、確実に実現可能です。

この記事を読み終えた方は、以下の状態になっているはずです：

• 法的枠組みを理解し、自己利用と民泊の両立可能性を確信している
• 次のステップ（行政確認、建築士相談、管理会社選定、保険確認）に自信を持って進める
• 法的リスクへの不安が解消され、理想の別荘＆民泊の実現に向けて具体的に動き出せる

大阪で、愛車を駐車できるログハウスの別荘を持ち、ご家族やペットと過ごしながら、不在時には収益を上げる。そんな理想の生活が、すぐそこまで来ています。